Manual de aluguel de apartamento: 5 coisas que você deve saber! | Triider
Sabia que dá para mudar de casa sem estresse e dor de cabeça? Pois é! Bastam alguns cuidados valiosos para tudo correr bem no aluguel do apartamento!

Depois de muita dedicação e correria para encontrar o apê dos sonhos, parece que tudo finalmente está caminhando, não é mesmo? Mas, para que a nova fase venha livre de problemas e preocupações, é preciso ficar de olho em todos os detalhes quando o assunto é aluguel de apartamento.

Documentos em dia, contrato de locação, organização da mudança, serviços de limpeza, instalações da casa nova… Viu só? São tantas minúcias que é normal nos sentirmos um pouco perdidos nessas horas. É por isso que preparamos este post.

Aqui, você encontra um verdadeiro manual sobre aluguel de apartamentos, com os 8 aspectos a se considerar para fazer um bom negócio e brindar a casa nova em grande estilo. Acompanhe a leitura e planeje-se!

1. A escolha do apartamento ideal

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Jaroslaw Ceborski

Segurança, localização e qualidade de vida são fatores fundamentais para se pensar antes de fazer um contrato de aluguel. Mas só isso não basta. Também é preciso refletir sobre seus interesses pessoais e sua rotina no momento de escolher o apartamento.

Vai morar sozinho? Qual deve ser o tamanho ideal do apartamento? Precisa de um quarto de hóspedes? É perto do trabalho? O acesso é tranquilo? E quanto aos atributos do condomínio? Vale a pena o investimento?

Pensar em todas essas questões vai clarear as suas ideias e lhe ajudar a concluir que tipo de apê é mais viável para você no momento. Quem pretende morar sozinho e tem uma rotina agitada, por exemplo, costuma preferir locais menores, pois são mais fáceis de organizar e dão menos trabalho.

Inclusive, se você é daquelas pessoas que passam a maior parte do tempo fora e que, quando chegam em casa, só querem descansar e curtir o apê, poderá ser necessário planejar um cronograma de limpeza e de manutenção da casa com profissionais de confiança. Assim, terceirizando os serviços domésticos, será possível aliviar consideravelmente o estresse e o cansaço no seu dia a dia. Mas vamos começar pelo início:

Priorize o conforto e a segurança

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Foto: Victor Garcia

Esses dois fatores têm tudo a ver com qualidade de vida. Afinal, para viver bem de verdade precisamos no mínimo nos sentir seguros dentro do nosso próprio lar, certo? Por isso, antes de fechar o contrato de aluguel, avalie a segurança do bairro para se livrar dessa preocupação. Uma boa dica para fazer isso é visitar o local em horários diferentes, além de pedir informações aos porteiros e moradores mais antigos.

Aproveite também para visitar os estabelecimentos presentes na rua, nos arredores e no próprio bairro. É bom conhecer quem costuma andar pelo local e o que eles dizem sobre as principais características dali. 

Quanto às instalações do imóvel, o conforto precisa falar mais alto. Mesmo se for um local pequeno, ele deve ser aconchegante e funcional para que você possa se sentir em casa, de fato. Locais arejados e favorecidos pela entrada de luz natural saem na frente nesse quesito. 

Fique de olho na área de lazer do condomínio

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Foto: Angelo Pantazis

Sobretudo se estivermos falando de apartamentos menores —que atualmente são os queridinhos do mercado imobiliário para quem vai morar sozinho — é fundamental analisar bem a área de lazer do residencial. Até porque você não vai querer passar todas as suas horas de folga enfurnado dentro do apartamento, não é mesmo?

Fazer uma caminhada matinal pelo jardim, aproveitar um fim de semana de sol na piscina ou convidar os amigos para um almoço na área gourmet. É uma delícia poder fazer tudo isso dentro do próprio condomínio! Então, considere esses atributos quando for escolher o imóvel ideal, pois, com certeza, valerá a pena o custo-benefício.

Pense no seu estilo de vida

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Foto: Roberto Nickson

Antes de escolher o apartamento dos sonhos, é preciso refletir sobre a sua rotina para garantir um dia a dia mais produtivo. Por exemplo: quem trabalha fora sabe da importância de morar próximo ao local de trabalho para evitar perder horas preciosas no trânsito.

Por outro lado, se você passa a maior parte do tempo dentro de casa, pode ser que o trânsito não seja uma preocupação tão urgente. No entanto, cabe avaliar se o bairro oferece infraestrutura completa em termos de serviços, como farmácias, comércios, bancos, academias, entre outras necessidades básicas do cotidiano.

2. Vistoria do apartamento

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Philipp Berndt

Deu calafrios só de ouvir essa palavra? A gente sabe como é! Afinal, é comum nos mudarmos para o “lugar dos sonhos”, e (só depois) percebermos que na verdade estamos vivendo um pesadelo.

Começam a surgir problemas para todos os lados: vazamentos, infiltrações, rachaduras… Mas não se desespere! Porque a vistoria serve justamente para prevenir esses desgastes.

Uma vistoria bem feita garante que todas as instalações do apartamento estão em perfeitas condições de uso. Por isso, ela não deve ser subestimada. Realize essa tarefa com um rigoroso cuidado e livre-se das dores de cabeça futuras.

Uma dica para otimizar essa tarefa é utilizar o Memorial Descritivo do apartamento para guiar a vistoria, já que esse documento contém todas as informações sobre a obra, desde as questões estruturais da propriedade até os detalhes de acabamento: tipo de revestimento, portas, janelas, pintura etc.

Geralmente, a vistoria é feita junto à imobiliária ou diretamente com o proprietário no momento de assinar o contrato de aluguel. Dessa forma, caso algum problema seja identificado, ele poderá ser corrigido a tempo.

Para agilizar ainda mais a tarefa, conte com os aplicativos de prestação de serviços para solucionar eventuais danos nas instalações, como reparos elétricos e hidráulicos. Ou até mesmo para que um profissional te acompanhe na visita e já identifique os possíveis problemas. 

Mas você deve estar se perguntando como identificar esses problemas no momento da vistoria, não é mesmo? Em seguida, listamos os itens básicos que devem ser inspecionados. Acompanhe!

Instalações hidráulicas

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É importante abrir todas as torneiras e deixar a água escoar para verificar se não há vazamentos nos sifões. Acione também as descargas e veja se a vazão da água é suficiente. É interessante conhecer tudo sobre as instalações hidráulicas até para projetar como ficarão os ambientes. 

Instalações elétricas

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Teste todos os compartimentos elétricos, conferindo o funcionamento de tomadas, interruptores e pontos de luz. Abra o quadro elétrico e veja se os disjuntores estão identificados corretamente. Entenda mais sobre como planejar as instalações elétricas e o que observar para fazer manutenções elétricas em geral

Forros do teto

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É simples: basta olhar para cima e prestar atenção ao menor sinal de umidade ou formação de manchas, pois podem ser indicativos de vazamentos e infiltrações.

Portas e janelas

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Teste todas as portas e janelas do apartamento para ver se estão funcionando corretamente, inclusive as trancas. Veja também se não há vidros trincados ou arranhões nas peças e exija a entrega de todas as chaves.

Ralos

É importantíssimo conferir se o caimento do piso para o ralo está correto, sem aquele terrível acúmulo de água nos cantos. Além disso, os ralos devem estar devidamente limpos e desentupidos.

Garagem

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Foto: Aldo Delara

Confira as medidas da vaga e o tipo de acesso, certificando-se de que o tamanho é compatível com o seu veículo e funcional para as manobras.

Pinturas e revestimentos

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Verifique atentamente os pisos e azulejos para ver se não há peças danificadas, lascadas ou manchadas. O ideal é que o revestimento esteja bem assentado, com nivelamento e tonalidade uniformes. Caso haja danos em decorrência do uso e não dê para trocar o revestimento, os defeitos devem ser pelo menos sinalizados na vistoria.

Quanto à pintura, não há desculpas: ela deverá estar homogênea, sem falhas ou manchas. Afinal, quando se encerra um contrato de aluguel, é comum haver a cláusula contratual relativa à nova pintura do imóvel.

Áreas comuns

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Foto: Josh Wilburne

Após fazer a vistoria interna do apartamento, faça a verificação das áreas de uso comum do residencial, como hall de entrada, escadas e elevadores. Considerando que esses locais são de uso coletivo e que geralmente a manutenção é feita pelo serviço de condomínio, não há a necessidade de fazer uma inspeção tão criteriosa. De todo modo, vale a pena fazer uma vistoria mínima o suficiente para detectar eventuais problemas e, se preciso for, encaminhá-los aos responsáveis.

3. Contrato de aluguel de apartamento

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Tudo ok na vistoria? Então já é meio caminho andado para assinar o contrato de locação. De qualquer modo, vale a cautela de não fazer a assinatura por impulso, sem ler todo o documento com atenção.

Isso porque o modelo de contrato pode conter cláusulas que, se não forem bem compreendidas, acabam causando estresse e dor de cabeça depois da mudança. Por exemplo: a necessidade de reparos futuros nas instalações nem sempre é de responsabilidade da imobiliária ou do proprietário.

Pode ser que haja alguma cláusula responsabilizando o inquilino para arcar com alguns serviços específicos. Fique de olho e dialogue quando sentir necessidade, prezando pelo bom senso.

De qualquer modo, havendo a necessidade de reparos — como serviços elétricos, serviços de encanador, instalação de ar-condicionado etc — saiba que a melhor maneira de solucioná-los é contando com os aplicativos de prestação de serviços. Os apps são modernos e confiáveis, oferecendo soluções eficientes e rápidas ao alcance da sua mão.

A seguir, listamos os principais aspectos que você precisa observar no contrato de aluguel para garantir que a transação é legítima e que corresponde às suas expectativas. Vamos lá!

Tipo e padrão do imóvel

É imprescindível que o contrato de aluguel descreva o tipo de locação (residencial, comercial etc), além de demarcar o endereço específico, o que individualiza o objeto contratual.

O padrão da propriedade também precisa estar especificado, considerando não somente a metragem da residência, mas a concepção do projeto: apartamento compacto, apartamento familiar, unidade em condomínio de médio ou alto padrão etc.

Enfim: o mais importante é que a descrição do imóvel esteja condizente com o local alugado — e da maneira mais fiel possível —, pois isso é o que vai assegurar ao inquilino o direito de contestar eventuais problemas ou falhas relacionados à manutenção da propriedade, os quais podem surgir durante o período contratual.

Descrição completa da propriedade

No Memorial Descritivo do Imóvel, que faz parte da documentação definitiva da propriedade, constam todas as instalações e acabamentos da residência. No entanto, algumas informações extras relacionadas a eventuais problemas ou defeitos não costumam vir descritas no Memorial. E aí é necessário ficar de olho no contrato para ver se esses itens estão apontados.

Problemas como rachaduras, falhas elétricas ou vazamentos precisam ser apresentados ao inquilino. Até porque, no momento de encerrar o contrato, essas informações vão eximir o morador de arcar com custos que não são de responsabilidade dele.

Portanto, na impossibilidade prática de reparar tais instalações antes da mudança, o mais recomendado é pelo menos certificar-se de que as falhas encontram-se descritas no contrato.

Outro ponto importante para se observar em um contrato de aluguel tem a ver com a obrigatoriedade do proprietário de arcar com as reformas estruturais do imóvel, visando a segurança e a estabilidade da habitação. Do mesmo modo, os reparos residenciais que forem de responsabilidade do locatário — como pintura ou pequenos consertos — também devem ser sinalizados em cláusula específica.

Período de locação

A Lei do Inquilinato não aponta um prazo máximo para a duração de um contrato de aluguel. No entanto, a legislação determina que os contratos com prazos de 30 meses ou mais deverão ser acordados entre as partes ao fim do período vigente, sem a necessidade de notificação prévia.

Desse modo, se decorridos 30 dias após o prazo vigente e o locatário permanecer no imóvel sem que haja oposição do locador, o contrato se prorrogará automaticamente. No entanto, o locador poderá solicitar o imóvel se for de seu interesse, concedendo um prazo máximo de 30 dias para o inquilino desocupar a residência.

Já para contratos com prazos inferiores a 30 meses, o período de vigência se prorrogará automaticamente por tempo indeterminado, podendo o imóvel ser retomado apenas em situações específicas, como na necessidade de uso particular pelo proprietário.

Valores e taxas de reajuste

Essa é uma das questões para se observar com o máximo de atenção em um contrato de aluguel. Afinal, não é raro que aconteçam problemas entre as partes por conta de taxas mal explicadas. Para evitar desentendimentos, o ideal é que esteja descrito não somente o valor do aluguel, mas, também, o índice de reajuste e a periodicidade de aumento da taxa.

Os índices de reajuste são oficiais, regulamentados pelo governo. Basicamente são o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), de modo que, em hipótese alguma, o locador poderá sugerir os dois índices no contrato, visando a optar pelo mais lucrativo no momento em questão. É necessário estipular um dos índices e deixá-lo claro em contrato.

Além disso, a data e o local do acerto também devem estar assinalados. As partes precisam acordar o prazo máximo, a forma de pagamento (em mãos, cheque, depósito em conta etc) e as eventuais cobranças em caso de atrasos.

Quanto ao IPTU do imóvel, é necessário conferir se essa taxa consta como obrigação do inquilino. Caso ela não esteja descrita em contrato, significa que estará a cargo do locador.

Para assegurar o pagamento acordado e prevenir casos de inadimplência, é direito do locador estipular cláusulas de garantia, tais como depósito de cheque do tipo caução, contratação de seguro-fiança e autorização prévia de fiadores. Mas não se esqueça: todas essas informações precisam estar muito claras no contrato de locação.

Cláusulas de rescisão

Com o prazo de locação devidamente descrito em contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do período vigente. O inquilino, por sua vez, poderá devolver a propriedade pagando multa previamente acordada entre as partes.

Normalmente, a multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato, o que em termos padrões costuma significar uma quantia referente a três meses de aluguel. Em muitas situações, locador e locatário combinam um período mínimo de permanência, após o qual o inquilino é liberado da necessidade de pagar a multa rescisória.

Serviço de condomínio

Conforme a Lei do Inquilinato, caberá ao locatário todas as despesas de energia, telefonia, água e esgoto da propriedade, bem como as taxas de condomínio. Já aquelas despesas consideradas extraordinárias, como o fundo de reserva para manutenções e melhorias no prédio, são de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Também caberá ao locador o pagamento de taxas relacionadas a seguros complementares, como contra incêndio e demais acidentes — salvo disposto em contrato.

4. Documentos necessários

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A documentação do comprador e demais documentos exigidos pelas imobiliárias são fatores que jamais podem ser negligenciados. Afinal, essa papelada é o que garante a idoneidade do contrato de locação residencial, protegendo os envolvidos de eventuais riscos no processo.

Concordamos que reunir toda a documentação é uma tarefa chata e que exige paciência. Mas pode acreditar: depois dessa etapa você estará devidamente resguardado de problemas futuros. Então vale a pena o esforço! Em seguida, listamos os principais documentos a se considerar.

Documentação do inquilino

  • cópia da carteira de identidade e do CPF (se casado, é necessário também a documentação do cônjuge);
  • comprovante de estado civil (certidões de nascimento, casamento, divórcio ou óbito do cônjuge);
  • comprovante de renda dos últimos três meses (geralmente superior a três vezes o valor total do aluguel + condomínio);
  • declaração mais recente do Imposto de Renda e recibo de entrega;
  • se o inquilino já estava morando de aluguel, geralmente pedem-se também os últimos três comprovantes do pagamento.

Documentação do fiador

  • ficha cadastral da imobiliária, devidamente preenchida e assinada pelo(s) fiador(es);
  • cópia da carteira de identidade e do CPF Comprovante de residência;
  • comprovante de renda superior a três vezes o valor total do aluguel + condomínio;
  • declaração mais recente do Imposto de Renda e recibo de entrega;
  • comprovante de estado civil;
  • se o fiador for casado, o cônjuge também deverá apresentar os documentos de identificação pessoal (RG e CPF) no momento da feitura do contrato de aluguel.

Documentação do imóvel

  • Memorial Descritivo completo;
  • “Habite-se” emitido pela Prefeitura Municipal;
  • matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • certidões de situação fiscal e débitos condominiais.

5. Término do contrato de aluguel

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Como assim?! Você acabou de iniciar um processo de aluguel de apartamento e já estamos falando do término? Calma, não precisa se assustar. Apenas achamos pertinente englobar esse assunto no post porque é importante saber como funcionam os trâmites burocráticos ao fim do contrato.

Assim sendo, independentemente da duração do seu contrato de aluguel, você saberá como proceder no momento do término ou rescisão. Geralmente, os prazos estabelecidos em contrato de aluguel simples duram trinta meses. Porém, isso é só uma prática de mercado.

Existem contratos que podem ser até mesmo semestrais ou ultrapassar dez anos. Tudo vai depender dos interesses e necessidades do inquilino e do proprietário. Quanto às mudanças feitas no imóvel no decorrer desse tempo, elas também dependem das cláusulas contratuais preestabelecidas.

Reparos e rescisão

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Geralmente, aqueles pequenos reparos relacionados aos serviços de manutenção do apartamento são de responsabilidade do inquilino. Já reformas ou obras referentes à modernização do imóvel ficam a cargo do proprietário.

Quanto à rescisão, se por algum motivo for necessário encerrar o contrato de aluguel antes do tempo previsto, as informações referentes à quebra contratual constarão nas cláusulas. Normalmente, quando o inquilino pretende deixar o imóvel antes do prazo, cobra-se uma multa referente a uma porcentagem específica do valor do aluguel.

Por isso, reforçamos a necessidade de sempre fazer a leitura atenta antes de assinar um contrato de locação residencial. Assim, você ficará ciente de todos os trâmites que envolvem a negociação e poderá avaliar se o investimento é de fato viável.

Pronto! Após a leitura do nosso manual de aluguel de apartamento não há mais motivo para adiar a mudança. Com essas dicas, deu para descomplicar todo o processo, não é mesmo? Comece pela escolha do imóvel ideal, fique atento ao contrato e à documentação e faça os reparos necessários. Depois é só planejar o chá de casa nova!

E não se esqueça: para dar aquela forcinha na hora das instalações e reparos, chame o Triider e conte com os melhores profissionais do mercado! E não deixe de assinar a nossa newsletter para receber dicas e conteúdos em primeira mão.

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